Vodič kroz upravljanje zgradama

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada donesen je krajem 2024. godine, a njegova primjena započela je 01.01.2025. godine.

Ovim Zakonom uređuje se područje upravljanja i održavanja višestambenih zgrada, stambeno-poslovnih zgrada, poslovnih zgrada i garaža. Zakonom se uređuju odnosi između svih sudionika u upravljanju i održavanju, uređuje se što su zajednički dijelovi zgrada, utvrđuje se visina minimalne pričuve po m², te prava, obveze i odgovornosti suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja zgrade (čl.1).

Može se reći da donošenjem ovog Zakona započinje nova era upravljanja gdje se osim dosadašnjih dionika upravljanja – suvlasnici, upravitelj, JLS, Republika Hrvatska – pojavljuju i novi dionici: Državna geodetska uprava i Ministarstvo financija.

Kvaliteta stanovanja u zgradama na prvom mjestu ovisi o arhitektonskom rješenju zgrade, ali i o odnosima suvlasnika u zgradi i kulturi stanovanja.

Iz Zakona je vidljivo da vlasništvo donosi pravo, ali i puno obveza kako bi se ispunili temeljni zahtjevi za građevinu, odnosno zgradu.

Pojedini pojmovi u smislu ovoga Zakona imaju sljedeće značenje:

  1. blokovska garaža je zgrada koja ima više od jedne etaže te služi pretežito za parkiranje motornih vozila s pripadajućom opremom za više od 20 motornih vozila i koja je u pretežitom vlasništvu fizičkih osoba
  2. dvotrećinska većina suvlasnika je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od dvije trećine ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od dvije trećine suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige
  3. funkcionalna cjelina zgrade je dio višestambene, stambeno-poslovne zgrade ili poslovne zgrade koji ima svoj ulaz s javne površine, a koji je zajednički za više od četiri stana ili poslovna prostora
  4. emisije su fizičke smetnje koje dolaze s jedne nekretnine ili s jednog posebnog dijela zgrade i ometaju služenje ili korištenje drugom nekretninom ili drugim posebnim dijelom zgrade
  5. kratkoročan najam stana je najam stana ili dijela stana koji služi za privremeni smještaj osoba na razdoblje kraće od 30 dana
  6. kvalificirana većina suvlasnika je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 80 % ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 80 % suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige
  7. Ministarstvo je tijelo državne uprave nadležno za poslove prostornoga uređenja i graditeljstva
  8. natpolovična većina suvlasnika je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 50% ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 50 % suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige
  9. pomoćne prostorije su prostorije koje se nalaze izvan posebnog dijela zgrade, a služe njegovoj uporabi
  10. posebni dijelovi zgrade su stan, poslovni prostor i drugi dijelovi na kojima je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela zgrade
  11. poslovnim prostorom smatra se prostor u zgradi u kojem se obavlja poslovna djelatnost i koja u pravilu čini samostalnu uporabnu cjelinu
  12. poslovnom zgradom smatra se zgrada namijenjena obavljanju poslovne djelatnosti ako se pretežitim dijelom i koristi u tu svrhu
  13. stambeno-poslovna zgrada je zgrada koja se sastoji od najmanje tri stana i jednog poslovnog prostora
  14. stan je samostalna uporabna cjelina namijenjena stanovanju koja se sastoji od jedne ili više prostorija koje imaju poseban ulaz
  15. tiha i mirna djelatnost podrazumijeva gospodarsku djelatnost koja se obavlja na način da se ne čuje niti uzrokuje vibracije u susjednim stanovima i zajedničkim dijelovima zgrade te da je prilikom obavljanja gospodarske djelatnosti u stanu stalno nazočna osoba koja gospodarsku djelatnost obavlja
  16. ulično pročelje je pročelje višestambene zgrade koje je okrenuto prema ulici i/ili trgu
  17. upravljanje zgradom je djelatnost kojom se osigurava ispunjavanje obveza u skladu s propisima i dokumentima glede održavanja zgrada te održavanja zgrada u stanju podobnom za uporabu
  18. višestambena zgrada je zgrada namijenjena stanovanju, a sastoji se od najmanje četiri stana
  19. vrijednosna površina stana ili poslovnog prostora odnosno posebnih dijelova zgrade i njezinih pripadaka je neto podna površina tih dijelova zgrade koja se računa prema točki 5.1.7. HRN ISO 9836, uz primjenu koeficijenata korisne vrijednosti površina
  20. zgrada je višestambena zgrada, stambeno-poslovna zgrada, poslovna zgrada ili blokovska garaža.

Zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade. Zajednica suvlasnika temeljem čl. 7 Zakona je pravna osoba koja će pravnu osobnost steći danom upis u Registar zajednica suvlasnika koje će voditi nadležno tijelo za geodetske i katarske poslove koje će u ime zgrade zatražiti od nadležne Porezne uprave (Ministarstvo financija) osobni identifikacijski broj (OIB).

Registar zajednica suvlasnika reguliran je u čl.9. Zakona. Jedinstven je za sve Zajednice suvlasnika na teritoriju Republike Hrvatske, vodi se u elektroničkom obliku i sadrži sve relevantne podatke o zgradi, međuvlasnički ugovor, vlasnicima posebnih dijelova, upravitelju (čl.9. st.4).

Zahtjev za upis u Registar podnosi Upravitelj i priprema svu potrebnu dokumentaciju za Upis i dužan je u Registar dostavljati sve promjene koje nastanu u zgradi (npr. Promjena vlasnika posebnog dijela i sl.).

Registar Upravitelja zgrada jedinstven je za sve Upravitelje na području Republike Hrvatske, a voditi će ga Državna geodetska uprava. U Registru Upravitelja zgrada vode se i održavaju podaci i dokumenti o Upravitelju zgrade kao što su naziv Upravitelja, adresa , zgrade kojima Upravitelj upravlja, ugovore o upravljanju zgradom, rješenja o imenovanju prinudnog upravitelja te ostali podaci koje regulira Zakon.

Zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade (u daljnjem tekstu: zajednički dijelovi zgrade), ako suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom ne urede drukčije, smatraju se:

  1. nosiva konstrukcija zgrade
  2. pokrov
  3. prohodne i neprohodne zajedničke terase
  4. pročelja zgrade, uključujući prozore i vrata
  5. vrata na prostorijama koje su zajednički dijelovi zgrade
  6. ovojnica zgrade
  7. elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade
  8. krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade
  9. dimnjaci, dimovodni kanali i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije, uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada
  10. zajednička stubišta i hodnici, s pripadajućom opremom
  11. prostorije koje služe uporabi svih posebnih dijelova zgrade
  12. prostori kroz koje prolaze ili se u njima nalaze instalacije koje su zajednički dijelovi i uređaji zgrade te prostori između temelja, između zadnje međukatne konstrukcije i pokrova i drugi prostori koji nisu projektirani za boravak ljudi ili ostavljanje stvari
  13. vatrogasni pristupi, ljestve i stubišta
  14. dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu
  15. instalacije za dovod plina i električne energije do brojila posebnog dijela zgrade
  16. instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije, uključujući revizijska okna, te glavni vertikalni i horizontalni vodovi instalacija za odvodnju do odvajanja instalacije za pojedini poseban dio zgrade
  17. vodovodne instalacije od glavnog vodomjera ili glavnog ventila za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini poseban dio zgrade odnosno do vodomjera u posebnom dijelu zgrade
  18. sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade
  19. električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za posebne dijelove zgrade do brojila za poseban dio zgrade
  20. nužna i rasvjeta u slučaju nužde
  21. zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u posebnom dijelu zgrade
  22. radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade
  23. zajedničke televizijske ili radioantenske instalacije, uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redovit prijam do mjesta razdvajanja u poseban dio zgrade
  24. instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za poseban dio zgrade
  25. zajednički sustavi za grijanje, hlađenje, ventilaciju, klimatizaciju, pripremu potrošne tople vode, primjerice kotlovnica, dizalica topline, toplinska podstanica, zatim zajednički sustavi automatizacije i upravljanja zgradom
  26. zajednički sustavi sunčanih kolektora, fotonaponskih modula i izmjenjivača topline
  27. zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, akumulatorske baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala
  28. gromobranske instalacije
  29. kanali i uređaji za transport smeća
  30. portafoni, uređaji i oprema za videonadzor i protuprovalnu zaštitu zajedničkih dijelova zgrade
  31. septičke, sabirne jame i drugi individualni uređaji za pročišćavanje otpadnih voda, ograda građevne čestice zgrade, staze, potporni zidovi, smetlarnici i druge građevine na građevnoj čestici koje služe uporabi zgrade, osim posebnih dijelova zgrade, te uređeni i neuređeni dijelovi građevne čestice zgrade i građevne čestice koji pripadaju zgradi
  32. drugi zajednički uređaji i građevine ili dijelovi zgrade.

Održavanje zgrada dijeli se na redovito održavanje, hitne popravke, nužne popravke i investicijsko održavanje.

Redovito Održavanje (čl. 24.) mora se redovito provoditi sukladno važećim zakonskim propisima kako bi zadovoljili da svi zajednički elementi zgrade budu u funkcionalnom stanju.

Hitni popravci su aktivnosti kojima se otklanja uzrok opasnosti za život i zdravlje ljudi (čl. 25.). Naručuje ga Upravitelj sa predstavnikom suvlasnika i za takve aktivnosti nije potrebna prethodna suglasnost suvlasnika.

Nužni Popravci (čl. 26.) je popravak kojim se trajno otklanja opasnost po život i zdravlje ljudi. Za provođenje tih aktivnosti potrebna je suglasnost potpisana od 30 % suvlasničkih udjela.

Investicijsko održavanje (čl. 27.) je održavanje koje obuhvaća aktivnosti kojima je cilj unapređenje projektiranih odnosno postignutih svojstava zgrade. Za radove je potrebna kvalificirana većina tj. suglasnost potpisana od 80 % suvlasničkih udjela.

Osnovna svrha i cilj redovitog održavanja zajedničkih dijelova zgrada je Očuvanje temeljnih zahtjeva za građevinu kao i reguliranje naknadnih radova na istima.

U zgradama koje su izgrađene prije 1965. godine ne smiju se izvoditi prorezi u nosivim zidovima zidanih zgrada. Suvlasnik na svom posebnom dijelu zgrade ne smije izvoditi radove kojima se nanosi šteta ili se umanjuje svojstvo zajedničkog dijela zgrade ili posebnog dijela zgrade drugog suvlasnika (čl.41.)

Na izgrađenim zgradama ne smiju se izvoditi radovi nadograđivanja, natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa.

Na uličnim pročeljima ne smiju se postavljati uređaji za hlađenje, grijanje, obnovljive izvore energije, antenske sustave kao niti cijevi, kabeli i pribor za te uređaje.

Zajednička pričuva su novčana sredstva namijenjena održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrada i upravljanju zgradom i obračunava prema vrijednosnoj površini posebnih dijelova zgrade odnosnu prema udjelu suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige.

Sredstva zajedničke pričuve uplaćuju se na poseban račun zgrade u iznosu utvrđenom godišnjim i višegodišnjim programom upravljanja .

Sredstva se uplaćuju mjesečno.

Minimalni iznos zajedničke pričuve po metru kvadratnom stambene površine ne smije biti manji od 1/12 od 0,54% etalonske cijene građenja koju objavljuje Ministarstvo Graditeljstva (čl.29).

Prema sadašnjem iznosu etalonske vrijednosti m2/stambene površine minimalni iznos pričuve iznosi 0,36 eura po m2 stana mjesečno.

Primjer : stan koji ima površinu 50m2 – minimalni iznos pričuve iznosi 50x0,36 = 18,00 eura mjesečno

Ukoliko se analizom potrebnih troškova za održavanje zgrade u godišnjem programu upravljanja ustanovi da taj iznos ne zadovoljava potrebe zgrade u Programu Upravljanja za narednu godinu Upravitelj predlaže potrebnu visinu pričuve koju suvlasnici prihvaćaju potpisom programa upravljanja ili odbijaju doradom Programa upravljanja na sastanku suvlasnika.

Kućni red sastoji se od općeg i posebnog dijela.

Opći dio donosi Ministarstvo graditeljstva posebnim pravilnikom i taj dio isti je za sve zgrade dok posebni dio donose suvlasnici svake zgrade ovisno o svojim potrebama.

Svaki suvlasnik dužan je pridržavati se kućnog reda, te svaki suvlasnik ako primijeti nepridržavanje kućnog reda može povredu temeljito dokumentirati te takvu iznosi na sastanku suvlasnika. Povreda kućnog reda je utvrđena kada ju potpišu suvlasnici koji imaju natpolovičnu većinu.

Nakon što je Odluka o povredi kućnog reda donesena Upravitelj na zahtjev suvlasnika upućuje Opomenu o nepridržavanju kućnog reda suvlasniku koji se ne pridržava kućnog reda u roku od 10 dana od zaprimanja zahtjeva. Takve opomene Upravitelj je dužan upisati u Registar zajednice suvlasnika (čl.32).

U stanovima u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama mogu se obavljati registrirane tihe i mirne djelatnosti, za koje suvlasnici daju suglasnosti na rok koji ne smije biti manji od 5 godina. Potrebnu suglasnost potpisuje 2/3 većina suvlasnika uz uvjet da potpis daju suvlasnici čiji podovi, stropovi, zidovi graniče sa stanom u kojem se obavlja gospodarska djelatnost.

Kratkoročni najam

U višestambenim zgradama može se koristiti stan za kratkoročni najam ali samo uz suglasnost suvlasnika koju je potpisala dvotrećinska većina suvlasnika uz dodatni uvjet da potpis moraju dati obavezno suvlasnici čiji zidovi, stropovi, podovi graniče sa stanom koji se daje u kratkoročni najam. Suglasnost se daje na rok koji ne može biti manji od 5 godina.

Najam za veći broj osoba

Ako se stan daje u najam za smještaj više od četiri punoljetne osobe koje nisu u rodbinskoj vezi potrebna je suglasnost suvlasnika kao i kod kratkoročnog najma.

Svoje međusobne odnose kao i prava i obveze u zajednici suvlasnika suvlasnici uređuju u Međuvlasničkom Ugovoru kojeg možemo smatrati „Statutom suvlasničke zajednice“.

Međuvlasnički Ugovor mora regulirati slijedeće:

  • Veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine
  • Uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
  • Mogućnost zastupanja zajednice suvlasnika od strane predstavnika suvlasnika, po punomoći
  • Obveze pridržavanja kućnog reda
  • Mogućnost određivanja naknade za nepridržavanje kućnog reda te visinu naknada
  • Uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija te uređaja i zemljišta koji pripadaju određenoj nekretnini
  • Druge odredbe potrebne za uređenje međusobnih odnosa suvlasnika zgrade

Međuvlasnički ugovor smatra se sklopljenim kada ga potpiše natpolovična većina suvlasnika, a odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike, ako nije drukčije propisano ovim Zakonom.

Međuvlasnički ugovor predstavnik suvlasnika dužan je dostaviti upravitelju zgrade u roku od 15 dana od njegova sklapanja.

Upravitelj zgrade obvezan je međuvlasnički ugovor dostaviti u Registar zajednica suvlasnika.

Međuvlasnički Ugovor pripremaju sami suvlasnici ili Upravitelj daje nacrt Međuvlasničkog ugovora kojeg suvlasnici dorađuju ovisno o svojim potrebama ili prihvaćaju predloženi od strane Upravitelja.

Sastanak suvlasnika Sve Odluke o upravljanju zgradu u skladu sa Međuvlasničkim ugovorom donose se na sastanku suvlasnika kojeg u pravili zakazuje Predstavnik suvlasnika ali postoje i druge situacije kada se može sazvati sastanak suvlasnika ( čl.37.st.3) a može ga sazvati i Upravitelj zgrade.

Na sastanku suvlasnika vodi se zapisnik pa se na početku sastanka mora odrediti tko će voditi zapisnik. Odluka donesena na sastanku suvlasnika obvezujuća je za sve suvlasnike ako je potpisana od strane suvlasnika koji imaju natpolovičnu većinu u suvlasničkim udjelima. Može se prihvatiti i dana suglasnost za odluku putem elektroničke pošte ali uz dokaz osobnog identiteta (kopija osobne iskaznice).

Predstavnik suvlasnika je poslovno sposobna fizička osoba koja je jedan od suvlasnika ili bračni ili izvanbračni drug ili životni partner ili neformalan životni partner ili srodnik u ravnoj liniji suvlasnika koji žive u istoj zgradi, izabran na način da odluku o njegovu izboru donesu suvlasnici natpolovičnom većinom.

Ako nije moguće izabrati predstavnika suvlasnika na način predviđen stavkom 1. ovoga članka, predstavnik suvlasnika može biti i treća poslovno sposobna fizička osoba koja ima prebivalište ili boravište u gradu ili općini na čijem se području zgrada nalazi.

Odluka o izboru predstavnika suvlasnika iz stavka 2. ovoga članka donosi se dvotrećinskom većinom.

Predstavnik suvlasnika ima sljedeća prava i obveze:

  1. predstavljati suvlasnike u svezi s upravljanjem i održavanjem zgrade u okviru ovlasti propisane ovim Zakonom, zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava te međuvlasničkim ugovorom
  2. sazivati i voditi sastanak suvlasnika
  3. koordinirati i dogovarati s upraviteljem zgrade izradu i provedbu godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjeg programa održavanja zgrade i pojedinih poslova u svezi s održavanjem zgrade
  4. dostavljati upravitelju zgrade odluke suvlasnika, druge dokumente potrebne za rad upravitelja zgrade te podatke o promjeni suvlasnika odnosno vlasnika posebnog dijela zgrade
  5. nadzirati ispunjavanje obveza upravitelja zgrade iz ugovora o upravljanju i o tome po potrebi izvještavati suvlasnike
  6. izraditi kratak izvještaj o svom radu u protekloj kalendarskoj godini koji dostavlja suvlasnicima putem oglasne ploče ili elektroničkom poštom do 1. veljače iduće godine
  7. potpisati ugovor za čišćenje zgrade
  8. izvijestiti suvlasnike o izdacima u iznosu većem od 2000,00 eura (bez PDV-a) koji nisu bili planirani u godišnjem planu upravljanja
  9. imati pravo uvida u promet po računu zgrade i druge podatke vezano uz taj račun
  10. druga prava i obveze propisane ovim Zakonom, zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava i određene međuvlasničkim ugovorom.

Predstavnik suvlasnika ne odgovara za odluke suvlasnika donesene u skladu s odredbama ovoga Zakona.

Međuvlasničkim ugovorom može se predvidjeti mogućnost da predstavnik suvlasnika, bez suglasnosti ostalih suvlasnika, svrhovito i namjenski raspolaže iznosima do najviše 2000,00 eura po pojedinom poslu.

Ako suvlasnici nisu izabrali predstavnika suvlasnika, upravitelj je sve suvlasnike dužan pisano upozoriti da to učine u roku od 60 dana od dana dostave pisanog upozorenja upravitelja.

Ako suvlasnici ne postupe u skladu s pisanim upozorenjem upravitelja iz stavka 7. ovoga članka, upravitelj će imenovati prinudnog predstavnika suvlasnika do obavijesti suvlasnika o izboru predstavnika suvlasnika.

Prinudni predstavnik suvlasnika, kojeg imenuje upravitelj, mora biti poslovno sposobna fizička osoba koja ima prebivalište u jedinici lokalne samouprave u kojoj se zgrada nalazi te mora imati visoku stručnu spremu iz područja društvenih ili tehničkih znanosti, uz uvjet da se protiv te osobe ne vodi kazneni postupak.

Upravitelj je dužan u roku od 15 dana obavijestiti sve suvlasnike o imenovanju osobe prinudnog predstavnika suvlasnika.

Prava i obveze predstavnika suvlasnika iz ovoga Zakona ne mogu se prenijeti na treće osobe.

Prinudni predstavnik suvlasnika ima sva prava i obveze predstavnika suvlasnika iz stavka 4. ovoga članka te ostvaruje pravo na novčanu naknadu za svoj rad.

Mandat predstavniku suvlasnika prestaje opozivom, ostavkom ili smrću .

Predstavnik suvlasnika može temeljem odluka ili odredbi Međuvlasničkog Ugovora za svoj rad primati naknadu (mjesečnu ili godišnju) u visini koju odrede suvlasnici u Odluci koja mora biti potpisana natpolovičnom većinom.

Suvlasnici mogu svojom Odlukom odrediti Zamjenika predstavnika suvlasnika koji zamjenjuje Predstavnika u slučaju njegove odsutnosti.

Suvlasnik je obvezan:

  1. ponašati se u skladu s ovim Zakonom i drugim važećim zakonima, međuvlasničkim ugovorom, kućnim redom i odlukama suvlasnika
  2. omogućavati upravljanje i održavanje zgrade
  3. održavati svoj poseban dio zgrade
  4. obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjenama vezanim uz suvlasništvo zgrade odnosno vlasništvo posebnog dijela zgrade u roku od 30 dana od dana nastanka promjene
  5. obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjeni broja osoba koje se koriste posebnim dijelom zgrade, ako o tome ovisi raspodjela zajedničkih troškova zgrade, najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene
  6. obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjeni najmoprimca najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene
  7. obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjeni namjene stana najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene
  8. dopustiti ulaz u svoj poseban dio zgrade upravitelju zgrade odnosno osobi koju upravitelj zgrade odredi ako je to potrebno radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili otklanjanja oštećenja ili kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu zajedničkom dijelu zgrade ili posebnom dijelu zgrade drugog suvlasnika
  9. omogućiti izvođenje radova u svojem posebnom dijelu zgrade koji se odnose na hitne popravke, kao i na radove koji se odnose na održavanje, obnovu i unaprjeđenje svojstava zgrade za koju je izrađena projektna dokumentacija i donesena važeća odluka zajednice suvlasnika
  10. osigurati nesmetan pristup zajedničkim dijelovima zgrade ovlaštenim službenim osobama nadležnih tijela i službi pri obavljanju službenih radnji
  11. obavijestiti nadležno tijelo ili službu o slučajevima i stanjima koji bi mogli ugroziti zdravlje ili sigurnost ljudi
  12. obavijestiti predstavnika suvlasnika o svojoj adresi prebivališta ako ne stanuje u zgradi u kojoj je suvlasnik
  13. prije prikupljanja potrebnih potpisa obavijestiti predstavnika suvlasnika o svojoj namjeri da stan daje u kratkoročan najam ili u najam za više osoba.

Suvlasnik na svom posebnom dijelu zgrade ne smije izvoditi radove kojima se nanosi šteta ili se umanjuje svojstvo zajedničkog dijela zgrade ili posebnog dijela zgrade drugog suvlasnika.

Građevinski radovi na zgradi smiju se izvoditi samo sukladno propisima kojim se uređuje područje gradnje.

Ako je zajednica suvlasnika donijela važeću odluku o prijavi na program sufinanciranja za održavanje, obnovu ili unaprjeđenje svojstava zgrade, a pojedini suvlasnik svojim nečinjenjem onemogućava prikupljanje nužne dokumentacije potrebne za prijavu na taj program sufinanciranja, isti je odgovoran za štetu koja nastane zbog gubitka prava na sufinanciranje.

Ako suvlasnik onemogućava mirno održavanje sastanaka suvlasnika, natpolovična većina suvlasnika može donijeti odluku o prestanku pozivanja istoga na sastanke i tomu prilagoditi način pozivanja na sastanak suvlasnika, a prema potrebi poduzeti i druge pravno dopustive mjere u svrhu održavanja mirnih sastanka i učinkovitog upravljanja zgradom.

Ako se na sastanku suvlasnika očekuje remećenje javnog reda i mira, policija će, na poziv predstavnika suvlasnika, u skladu sa zakonom kojim se uređuju ovlasti policije, svojom nazočnošću spriječiti remećenje javnog reda i mira i osigurati da se sastanak suvlasnika održi.

Upravitelj zgrade može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama.

Upravitelj zgrade upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti propisanih ovim Zakonom i zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava te utvrđenih međuvlasničkim ugovorom i ugovorom o upravljanju.

Upravitelj zgrade zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem zgradom u postupcima pred javnopravnim tijelima, ako ugovorom o upravljanju nije drukčije određeno.

Upravitelj zgrade raspolaže sredstvima zajedničke pričuve prema godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjem programu održavanja zgrade, međuvlasničkom ugovoru i ugovoru o upravljanju zgradom te odluci suvlasnika.

  1. otvoriti i voditi poseban račun ili račun posebne namjene za svaku zgradu te osigurati vođenje poslovanja svake zajednice suvlasnika odvojeno od računa upravitelja i ostalih računa kojima upravitelj upravlja
  2. osigurati poduzimanje aktivnosti radi redovitog održavanja i nužnih popravaka u skladu s godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili u slučaju potrebe, ako je to u skladu s propisima
  3. osigurati poduzimanje aktivnosti radi investicijskog održavanja u skladu s višegodišnjim programom održavanja zgrade
  4. osigurati poduzimanje aktivnosti u posebnom dijelu zgrade radi otklanjanja uzroka štete ili umanjenja svojstva zajedničkog dijela zgrade ili drugog posebnog dijela zgrade, na trošak vlasnika posebnog dijela, ako to vlasnik posebnog dijela ne otkloni sam u roku od 15 dana od dana primitka poziva upravitelja zgrade
  5. osigurati mogućnost poduzimanja aktivnosti radi hitnih popravaka svaki dan u godini tijekom 24 sata
  6. osigurati hitan popravak najkasnije u roku od tri sata od prijave potrebe popravka, a iznimno kasnije, čim to okolnosti na koje upravitelj nema utjecaja dopuste
  7. osigurati provedbu redovitih pregleda i izvanrednih pregleda zgrade u skladu s propisima o gradnji na kojima sudjeluju upravitelj zgrade i predstavnik suvlasnika
  8. predložiti iznos primjerene zajedničke pričuve za provedbu programa održavanja
  9. ažurno voditi evidenciju suvlasnika odnosno vlasnika posebnih dijelova zgrade
  10. raspoređivati na suvlasnike i naplaćivati troškove zajedničke pričuve i druge zajedničke troškove nekretnine koji se plaćaju iz zajedničke pričuve
  11. obavijestiti predstavnika suvlasnika i, po potrebi, poduzeti daljnje aktivnosti radi ovrhe dospjelih, a neplaćenih obroka zajedničke pričuve i drugih zajedničkih troškova nekretnine
  12. redovito podmirivati zajedničke troškove zgrade prema trećim osobama sredstvima zajedničke pričuve
  13. izraditi prijedlog godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, u skladu s višegodišnjim programom održavanja zgrade, obvezama iz sudskih sporova i u skladu s propisima kojima se uređuje područje gradnje te ga dostaviti predstavniku suvlasnika najkasnije do 15. studenoga tekuće kalendarske godine
  14. izraditi prijedlog višegodišnjeg programa održavanja zgrade u skladu s propisima kojima se uređuje područje gradnje te ga dostaviti predstavniku suvlasnika najkasnije do 31. prosinca tekuće kalendarske godine
  15. ishoditi zajmove potrebne za financiranje održavanja zgrade u skladu s odlukom suvlasnika
  16. sklopiti ugovor o osiguranju u skladu s odlukom suvlasnika
  17. na zahtjev suvlasnika dati stručno pravno i tehničko mišljenje u vezi s upravljanjem i održavanjem zgrade
  18. u ime i za račun suvlasnika zgrade prijaviti projekte za sufinanciranje održavanja, obnove ili unaprjeđenja svojstava zgrade te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu tih projekata
  19. otvoriti poseban račun za provedbu projekata održavanja, obnove ili unaprjeđenja svojstava zgrade
  20. obavještavati suvlasnike zgrade putem predstavnika suvlasnika o obavljenim poslovima u roku od 30 dana od dana izvršenja poslova
  21. izraditi i suvlasnicima putem predstavnika suvlasnika dostaviti do veljače tekuće godine godišnji izvještaj za proteklu godinu o upravljanju zgradom koji, među ostalim, obvezno sadrži pregled pojedinačnih prihoda i rashoda zajedničke pričuve te podatke o načinu grijanja po stambenoj jedinici
  22. u suradnji s predstavnikom suvlasnika utvrditi i izraditi zapisnik o stanju novčanih sredstava u zajedničkoj pričuvi, dugovima zgrade i potraživanju novčanih sredstava za koja nisu pokrenuti i za koja su pokrenuti sudski postupci
  23. na zahtjev suvlasnika dati na uvid i dostavu isprava na kojima se temelji godišnji izvještaj o upravljanju zgradom i druge dokumente vezane uz upravljanje zgradom u roku od 15 dana od dana od kojeg to suvlasnik zatraži
  24. minimalno jednom godišnje pregledati zgradu radi provjere ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevine, zbog izrade prijedloga višegodišnjeg i godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade
  25. obavljati druge poslove određene ovim Zakonom, zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava ili ugovorene međuvlasničkim ugovorom ili drugim ugovorima
  26. u rokovima predviđenim ovim Zakonom podnijeti zahtjeve za upis u Registar zajednica suvlasnika i u Registar upravitelja zgrada te prijaviti promjene koje utječu na sadržaj registara
  27. podnijeti zahtjev za upis opomene o nepridržavanju kućnog reda u Registar zajednica suvlasnika.

Za obavljanje poslova iz stavka 1. ovoga članka upravitelj zgrade ima pravo na naknadu sukladno ugovoru o upravljanju odnosno sukladno cjeniku upravitelja.

U slučaju stečaja ili ovrhe protiv upravitelja sredstva koja su na računu zgrade nisu predmet stečajne mase i na njima se ne može provesti ovrha.

Način ostvarivanja prava i ispunjavanja obveza u obavljanju djelatnosti upravitelja zgrade

Suvlasnici zgrade , odnosno dijela zgrade dužni su poslove upravljanja povjeriti Upravitelju zgrade.

Poslovi upravljanja zgradom povjeravaju se upravitelju zgrade ugovorom o upravljanju zgradom (u daljnjem tekstu: ugovor o upravljanju) koji suvlasnici zgrade u pisanom obliku, zastupani po predstavniku suvlasnika, sklapaju s upraviteljem zgrade izabranim odlukom donesenom na temelju ovoga Zakona.

Ugovor o upravljanju sadrži:

  1. ugovorne strane
  2. mjesto i datum sklapanja
  3. podatke o odluci suvlasnika o izboru odnosno promjeni upravitelja zgrade
  4. zemljišnoknjižne i katastarske oznake ako su zgrade upisane u zemljišnu knjigu i katastar, adresu i osobni identifikacijski broj zajednice suvlasnika
  5. prava, obveze i odgovornosti upravitelja zgrade, suvlasnika i zajednice suvlasnika
  6. iznos naknade za rad upravitelja zgrade
  7. ime i prezime predstavnika suvlasnika i druge osobe ovlaštene za predstavljanje suvlasnika prema upravitelju zgrade, ako takve ima, te granice njegovih ovlasti
  8. uvjete i način upravljanja zgradom
  9. uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
  10. opis zgrade i građevne čestice zgrade
  11. popis posebnih dijelova zgrade i vlasnika posebnih dijelova zgrade s veličinom suvlasničkih dijelova nekretnine
  12. način dostave informacija upravitelju zgrade nužnih za upravljanje zgradom
  13. pravila o prestanku ugovora i otkaznim rokovima
  14. druga pitanja.

U zgradama u kojima suvlasnici nisu izabrali Upravitelja na propisan način ovim Zakonom JLS odnosno Gradonačelnik ili Načelnik imenuju prinudnog Upravitelja.

One JLS odnosno gradovi koji do trenutka donošenja ovog Zakona nemaju imenovanog prinudnog Upravitelja dužni su objaviti javni poziv za imenovanje prinudnog Upravitelja.

Upravitelj zgrade preuzima zgradu na upravljanje na temelju ugovora o upravljanju.

U slučaju promjene upravitelja novi upravitelj zgrade ne može preuzeti upravljanje ako prijašnjem upravitelju zgrade nije otkazan ugovor o upravljanju odnosno ako nije raskinut, poništen ili utvrđen ništetnim.

Prethodno izabrani upravitelj zgrade dužan je sredstva zajedničke pričuve utvrđena zapisnikom iz članka 52. stavka 1. točke 22. ovoga Zakona staviti na raspolaganje novoizabranom upravitelju zgrade u roku od 30 dana od dana od kojega je novi upravitelj preuzeo upravljanje zgradom.

Prijašnji upravitelj dužan je novom upravitelju predati dokumentaciju vezanu uz predmete naplate zajedničke pričuve te svu tehničku, financijsku i drugu dokumentaciju koju je posjedovao, a koja se odnosi na zgradu, u roku od 30 dana od dana kada je novi upravitelj preuzeo upravljanje zgradom.

Člankom 21. ovog Zakona regulira se ugradnja dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe iz sredstava državnog proračuna. Za aplikaciju na natječaj za ugradnju dizala koje će raspisati Vlada Republike Hrvatske na prijedlog Ministarstva Graditeljstva nakon donošenja Programa ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup slabo pokretnih osoba.

Ovaj Program sufinanciranja odnosi se isključivo na višestambene zgrade u kojima suvlasnici imaju više od 50% suvlasničkih dijelova upisanih u ZK, zgrada mora imati najmanje 3 kata ili u kojima stanuje suvlasnik koji je osoba s invaliditetom s najmanje 80% tjelesnog oštećenja.

Da bi se zgradu apliciralo na buduće natječaje koje će raspisati Vlada RH zgrada mora imati izrađenu projektnu dokumentaciju ugradnje dizala ili uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe i Odluku o ugradnji istog potpisanu od natpolovične većine suvlasnika i osigurana financijska sredstva za ugradnju istog u omjeru koje snosi suvlasnička zajednica.

Republika Hrvatska sufinancirati će jednu trećinu ukupnih troškova.

Čl.22. Zakona uređuje način uređenja pročelja unutar kulturno-povijesnih cjelina gradova.

Na temelju Programa uređenja pročelja za postojeće zgrade unutar kulturno -povijesnih cjelina gradova kojeg će donijeti Vlada RH na prijedlog Ministarstva graditeljstva sufinancirat će se spomenuta pročelja. U sufinanciranju pročelja sudjelovat će Republika Hrvatska u jednoj trećini ukupnih troškova a temeljem čl.22.st. 4. proizlazi i obveza sufinanciranja od strane JLS u iznosu od jedne trećine ukupnih troškova iz čega se nameće zaključak da bi suvlasnici snosili troškove u jednoj trećini ukupnih troškova uređenja pročelja.

Da bi se zgrada mogla prijaviti na jedan od budućih natječaja kojeg će raspisati Vlada Republike Hrvatske zgrada mora posjedovati dokaz da se nalazi unutar kulturno-povijesne cjeline , mora imati izrađen projekt obnove pročelja , Odluku o uređenju pročelja potpisanu od natpolovične većine suvlasnika te osigurana financijska sredstva za financiranje svog udjela u ukupnim troškovima obnove pročelja.

Osiguranje zgrade određeno je zakonom.

Zgrade su osigurane kod Croatia osiguranja d.d. i Triglav osiguranja d.d.

Osiguranje za zgrade kojima je upravitelj Labin stan d.o.o. Labin obuhvaća:

  1. Osiguranje od požara
  2. Osiguranje od loma stroja
  3. Osiguranje stakla od loma
  4. Osiguranje od odgovornosti

Dokumenti:

Odredbama Zakona o izmjeni i dopuni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima upraviteljima zgrada dana je obveza pokretanja svih potrebnih postupaka pred nadležnim tijelima državne uprave i sudovima, u svrhu upisa zgrade na građevinskoj čestici i svih njezinih posebnih dijelova u zemljišne knjige, u roku od tri godine od dana stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Svrha ove novele je usklađivanje stvarnog stanja nekretnine sa zemljišnoknjižnim stanjem, odnosno postizanje veće pravne sigurnosti (vezano za pravni promet nekretnina).

Labin stan d.o.o. je u ime suvlasnika zgrada na upravljanju još tijekom 2006. i 2007. godine podnio zahtjeve za određivanjem građevinske čestice nekretnine (tzv. nužne okućnice), te je velika većina navedenih zahtjeva i riješena. Napominjemo da upravne pristojbe, te troškove izrade raznih geodetskih elaborata, ako su zatraženi navedenim rješenjima snose suvlasnici zgrada, odnosno plaćaju se iz sredstava zajedničke pričuve.

Na temelju Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima donesen je Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige sa Knjigom položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine. U Knjizi položenih ugovora su privremeno zabilježeni stanovi, koji se u postupku povezivanja upisuju u zemljišne knjige.

Radi sprečavanja nastajanja i širenja požara, omogućavanja spašavanja ljudi i imovine ugroženih požarom te omogućavanja gašenja požara temeljem čl. 39. Zakona o zaštiti od požara MUP PU Istarska-Inspekcija zaštite od požara, eksploziva i vatrogastva je pokrenulo postupak nadzora provođenja zakonskih obveza na stambenim zgradama.

Sukladno navedenom Labin stan d.o.o. kao upravitelj u obvezi je upoznati suvlasnike s provođenjem potrebnih mjera zaštite od požara na zgradi.

Provođenje mjera zaštite od požara obveza je suvlasnika zgrade utvrđena odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te su isti dužni u okviru godišnjeg plana i programa planirati i osigurati potrebna sredstva iz fonda zajedničke pričuve za tu namjenu. U slučaju neprovođenja mjera zaštite od požara MUP RH će rješenjem narediti vlasnicima. odnosno korisnicima građevine, građevinskog dijela i prostora da poduzmu određene mjere zaštite od požara propisane zakonom i drugim važećim propisima. Temeljem istoga suvlasnici će snositi svu odgovornost i eventualne sankcije iz rješenja.

Prilikom provođenja inspekcije od strane MUP-a kontrolira se ispravnost sljedećih postrojenja, instalacija ili uređaja:

  1. UNUTARNJE HIDRANTSKE MREŽE
  2. GROMOBRANSKE INSTALACIJE-ispravnost se ispituje jednom u dvije godine
  3. PANIK RASVJETA- ispravnost se ispituje jednom godišnje
  4. TIPKALA ZA ISKLJUČENJE NAPONA EL. ENERGIJE U SLUČAJU NUŽDE-ispravnost se ispituje jednom u dvije godine
  5. ELEKTROINSTALACIJE ZAJEDNIČKIH DJELOVA GRAĐEVINE-ispravnost se ispituje najmanje jednom u dvije godine
  6. VATROGASNI APARATI- obveza je najmanje jednom u godini obaviti periodični pregled, kojim se utvrđuje opće stanje i kompletnost svih dijelova aparata
  7. MJERE ZAŠTITE OD POŽARA NA POŽARNOM STUBIŠTU I ZAJEDNIČKIM DJELOVIMA GRAĐEVINE

    Vlasnici građevine dužni su požarno stubište držati prohodnim u svom punom presjeku te osigurati da se uklone svi predmeti koji predstavljaju opasnost od nastajanja i širenja požara ili onemogućavaju brz i siguran izlazak iz ugrožene građevine ili prostora. Pristup požarnom stubištu mora biti omogućen sa svih katova.

    Obveza vlasnika građevine je ukloniti otpad koji je odložen na zakonom zabranjenim mjestima i zapaljive tvari koje su ugrađene u konstruktivne elemente građevine ako iste predstavljaju opasnost za nastajanje ili brzo širenje požara.

Zbog neposredne opasnosti od požara zabranjeno je:

  • držanje sirovina, gotovih proizvoda ili drugih predmeta u zatvorenim skladišnim prostorima
  • uporaba otvorene vatre u zatvorenim i otvorenim prostorima (pušenje, zavarivanje, držanje svjetiljki sa otvorenim plamenom i sl.)
  • obavljanje određenog posla u građevini ili građevinskom dijelu, prostoriji odnosno prostoru (lakiranje, pretakanje zapaljivih tekućina i plinova, spaljivanje korova i sl.)

Vlasnici građevine u obvezi su provesti mjere bitne za sigurnost građevine, zaštite imovine i života ljudi od požara i na prostorima van građevine:

  • osigurati siguran pristup interventnim vatrogasnim vozilima prohodnim protupožarnim putovima
  • onemogućiti suvlasnicima ili korisnicima građevine zauzimanje evakuacijskih putova parkiranjem vozila
  • omogućiti vatrogasnim postrojbama nesmetano korištenje podzemnih hidranata postavljanjem prepreka i obilježavanjem mjesta hidranta propisanim oznakama

S obzirom da se u posljednje vrijeme javljaju problemi na dimovodnim kanalima zbog sve češćeg prelaska na grijanje krutim gorivima (drva) upozoravamo suvlasnike da samostalno ne vrše nikakve preinake na istima, jer time mogu ugroziti svoj život, te živote ostalih suvlanika i njihovih obitelji. Pri kupovini novih peći potrebno je voditi računa o kapacitetu dimovodnih kanala i kontaktirati ovlaštenu osobu dali je moguće novu peć priključiti na postojeći dimovodni kanal. Ovim putem ponavljamo da su dimovodni kanali zajednički element zgrade i o načinu korištenja odlučuju suvlasnici zajednički, te posljedice nastale samovoljnim narušavanjem snosi pojedinac koji je i uzrokovao štetu samovoljnim ponašanjem.

  • Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024)
  • Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (pročišćeni tekst) (NN 81/2015), Ispravak Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 94/2017)
  • Zakon o gradnji (NN 33/2019, 125/2019, 145/2024)
  • Zakon o građevinskoj inspekciji (NN 145/2024)
  • Zakon o zaštiti od požara (NN 92/2010, 114/2022)
  • Zakon o zaštiti pučanstva od zaraznih bolesti (NN 79/2017, 113/2008, 43/09, 130/2017, 114/2018, 47/2020, 134/2020, 143/2021)
  • Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN 68/2018, 32/2020, 145/2024)
  • Zakon o tržištu električne energije - (NN 14/2014 , Uredba o dopuni Zakona NN 102/2014, 95/2015, 76/2018, 86/2019)
  • Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN 68/2018, 32/2020, 145/2024)
  • Zakon o zapaljivim tekućinama i plinovima (NN 108/95, 56/2010, 114/2022)
  • Zakon o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara (NN 145/2024)
  • Odluka o komunalnom redu Grada Labina (Službene novine Grada Labina br. 10/2019)
  • Uredba o održavanju zgrada (NN 64/97)
  • Uredba o prestanku rada fondova u stambenom gospodarstvu (NN 64/97)
  • Pravilnik o vatrogasnim aparatima (NN 101/11, 74/2013)
  • Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažnog vlasništva) (NN 121/13, 61/2018)
  • Pravilnik o sigurnosti dizala u upotrebi (NN 5/2019)
  • Pravilnik o uvjetima za fizičke i pravne osobe radi dobivanja dopuštenja za obavljanje poslova na zaštiti i očuvanju kulturnih dobara (NN 74/2003, 44/2010)
  • Pravilnik o energetskom pregledu zgrade i energetskom certificiranju (NN 88/2017, 5/2020, 90/2020, 1/2021, 45/2021)
  • Pravilnik o kontroli energetskog certifikata zgrade i izvješća o redovitom pregledu sustava grijanja i sustava hlađenja ili klimatizacije u zgradi
  • (NN 73/2015, 54/2020)
  • Pravilnik o načinu raspodjele i obračunu troškova za isporučenu toplinsku energiju (NN 99/2014, 27/2015, 124/2015)
  • Tehnički propis o sustavima ventilacije, djelomične klimatizacije i klimatizacije zgrada (NN 03/07)
  • Tehnički propis za dimnjake u građevinama (NN 03/07)
  • Tehnički propis za sustave zaštite od djelovanja munje na građevinama (NN 87/08, 33/10)
  • Tehnički propis o sustavima grijanja i hlađenja zgrada (NN 110/08)
  • Tehnički propis o racionalnoj uporabi energije i toplinskoj zaštiti u zgradama (NN 128/2015, 70/2018, 73/2018, 86/2018, 102/2020)
  • Podatak o etalonskoj cijeni građenja (NN 99/2024)